解读《济宁市人民政府关于市区国有划拨土地上的房地产转让审批
有关问题的批复》



发布日期:2017-12-05 访问次数: 信息来源:济宁市国土资源局 字号:[ ]

日前,济宁市人民政府印发了《关于市区国有划拨土地上的房地产转让审批有关问题的批复》(济政字〔2017〕140号,以下简称《批复》)。该文件是我市推进“放管服”,完善房地产二级市场发展的一项举措。

一、出台背景

随着房地产市场的不断发展,划拨土地上的房地产转让行为日益增多。但是部分情况下的相关法规制度存在滞后性,与当前我国加强产权保护的政策精神不完全一致,不利于人民群众财产权利的实现,也影响了不动产登记的完善与效率。

目前,我们在工作实践中有以下两个急需处置的问题,一是国有划拨土地上房地产转让时,对登记用途与现行城乡规划的用途不一致的,能否按照原用途办理转让审批手续。不同工作人员基于办理出让手续是否要符合现行城乡规划,是否会不当增加房屋征收成本,是否因出让而难以实施征收两点形成了不同意见,对该类房地产的转让造成了障碍。二是历史上因拆迁等采取划拨用地方式安置的房屋(商业门面房)用地,法律规定其转让需报市政府审批。由于这一类房屋面积小,大多集中在100平方米以下,少部分在200平方米左右,数量多、分布广,与其他房屋共用宗地,按照现行方式,转让时逐宗报市政府审批周期长,不能满足群众需要,影响不动产登记效率。

二、主要内容

《批复》明确了以下两条意见。一是国有划拨土地上房地产转让的,除《城市房地产管理法》第三十八条规定限制情形以外,国土资源部门应当依法给予办理土地使用权出让手续。经征求城乡规划部门意见,登记用途与现行城乡规划不一致的,应当告知其非经城乡规划部门同意不得新建、改建、扩建。已经实际被城市道路(绿化)等公共设施占用的,不纳入出让范围。二是国有划拨土地上商业服务业用途的房地产转让,建筑面积小于300平方米的,可以参照划拨土地上住房转让的规定直接在不动产登记窗口办理。划拨土地上商业服务业用途的房地产转让应当缴纳的土地出让价款,按楼层计算,一层为建筑面积×基准楼面地价×40%,二层及以上楼层为建筑面积×基准楼面地价×20%,出让期40年,自缴款日起算。

三、政策依据

依法取得的划拨土地上的房地产转让的,无论是否与现行城乡规划一致,均应当予以支持。主要考虑如下方面: ①法律规定,禁止转让的其他情形应当符合“法律、行政法规规定”,目前没有法律、行政法规规定房地产转让行为挂钩实施城乡规划,即“符合规划”。对申请转让的存量房地产提出符合城乡规划并挂钩实施的要求,涉嫌违反《城市房地产管理法》、《行政许可法》等法律规定增设行政许可条件,违法限制当事人转移财产权利,不符合当前行政审批制度改革“放管服”的要求,也不符合2016年出台的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的精神。②划拨土地上的房地产转让,属于土地二级市场管理范畴,也是正常的财产权交易行为,国土资源部门依法对此类交易办理出让手续,不属于政府重新组织的供地行为,不涉及城乡规划的实施。③该类存量房地产,既然已经完成不动产登记,说明是符合建设时点时期的城乡规划的,只是建设完成后随着时间的推移,城乡规划作了调整,不存在该建筑物违反规划的问题。该类土地上的建筑物需要改建扩建时,无论是否办理了出让手续,都应当依据《城乡规划法》办理规划许可,不存在因办理出让手续而违反城乡规划的问题。④按照2011年国务院公布施行的《国有土地上房屋征收条例》等规定,在房屋征收冻结通知下发后,除新建、改建、扩建、改变用途、租赁、析产、抵押、分户等不当增加补偿费的行为外,依法不限制房地产转让。对于在实施城乡规划时是否会不当增加房屋征收成本,是否因办理出让手续而难以实施征收的问题,依据《国有土地上房屋征收条例》等法律规定,因公共利益需要征收房屋的,无论其用地方式为划拨还是出让,其补偿标准和征收程序都是一样的,不存在不当增加补偿费的问题。⑤对于不动产统一登记中因划拨土地房地分离的,以及因司法裁定需要协助执行的,如果因此不予办理土地使用权转让手续,不仅不符合法治精神,还会导致经济纠纷等引发的社会矛盾得不到及时解决而日趋尖锐。

国有划拨土地上商业服务业用途的小面积房地产转让,参照房改房上市的做法,规定在不动产登记窗口直接办理,主要是考虑这类事项属于群众身边的“小事”,应当从方便群众、提高办事效率的角度出发,没有必要与大地块用地审批执行统一的审批程序,也能够因此减轻行政审批成本。收取土地出让金的标准直接挂钩基准地价和房屋建筑面积,与土地市场评估价格相当,不再逐个进行评估,减少了此项中介费用以及为此所耗费的时间。





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